Business Plan
I- INTRODUCTION
1.01 - Le présent rapport a pour objet de présenter le projet de construction de 1240 villas économiques envisagés par la société CLEAN HOUSE Côte d’Ivoire.
1.02 - La Société CLEAN HOUSE Côte d’Ivoire a été créée sous forme de société à responsabilité limitée le 01 Juillet 1999. Son capital social est de 5 000 000 de F CFA. Ses principaux associés sont des jeunes diplômés en comptabilité, en commerce et en gestion d’entreprise.
1.03 - Le projet, objet du présent rapport, consiste en la réalisation d’un programme immobilier de 1240 villas économiques sur une superficie de 500 000 m². Le terrain bénéficie d’une excellente rente de situation au regard de son site, entre la zone industrielle et la SODEFOR, dans la commune de YOPOUGON en bordure de l’autoroute du Nord avec une vue sur la forêt classée du Banco. La mise en œuvre du projet, prévue sur quatre ans, sera effectuée par des entreprises de construction ayant d’excellentes références dans la maîtrise de programmes similaires.
1.04 - Comme dans tous les pays en voie de développement, l’évocation en Côte d’Ivoire de la question de l’offre et de la demande de logements se traduit par l’émergence des caractéristiques portant sur :
- i) une production inférieure aux besoins
- ii) une production dominée par l’informel
- iii) une demande composée en majorité de non solvable.
Ainsi, toute quantification de la production de logements constitue un exercice difficile. Souvent les chiffres présentés sont soit sous-estimés, car tenant compte exclusivement des logements autorisés en gonflant exagérément la part que représente l’habitat non réglementaire dans la production totale des logements. Les données ressortant du chapitre 4 procèdent des statistiques officielles. Bien qu’elles n’aient pas fait l’objet d’une évaluation de leur pertinence, elles témoignent d’un déficit important en logements dans la seule agglomération d’Abidjan dont les besoins sont estimés par an à 25.000 logements.
1.05 - A la suite de la dévaluation du franc CFA en 1994 et à la faveur de la reprise économique qui continue de se raffermir, on peut raisonnablement affirmer que la production de logements en Côte d’Ivoire s’est inscrit dans une période de rattrapage de son retard quantitatif après une baisse sur près d’une décennie. En outre, on peut considérer, toujours à la faveur de la reprise économique, que la catégorie socioprofessionnelle, constituée par les directeurs, cadres et professionnels du secteur libérale et assimilés, va davantage exercer une pression sur la demande d’autant plus qu’elle est solvable grâce au crédit bancaire. Le projet de CLEAN HOUSE Côte d’Ivoire s’inscrit dans cette perspective de reprise de l’offre de logements et vise à répondre à la demande des ménages à revenu moyen puisque son programme porte sur des villas économiques.
1.06 - Le coût d’investissement ressort d’études solides effectuées par des consultants réputés. En ce qui concerne les besoins de financement, ils ressortent du budget de trésorerie qui comporte, par mois, l’échéancier des recettes provenant des paiements des clients et l’échéancier des dépenses d’investissement et de fonctionnement. Il en procède un besoin de financement extérieur de 3 milliards de francs CFA. La rentabilité qui se dégage du projet permet de faire face aisément au service de la dette qui serait née de cet emprunt.
1.07 - Le présent rapport soutient donc la requête de financement sous forme de ligne de crédit ou d’autorisation de découvert d’un montant de 3 milliards de francs CFA
II- PROJET
2.1 - PRESENTATION
2.1.1 – Le présent projet s’inscrit dans le cadre de la dynamique de l’amélioration et de la consolidation de la structure de logement de la ville d’Abidjan.
2.1.2 – Il consiste en la réalisation d’un programme immobilier de 1240 villas économiques.
2.2 – SITE D’IMPLANTAION
2.2.1 – La localisation
Le terrain à aménager d’une superficie de 500.000 m² est situé Yopougon, derrière la Zone Industrielle.
2.2.2 – Les voies d’accès
- Par la Zone Industrielle en empruntant l’autoroute du Nord.
- Par le Corridor en passant par la MACA et en direction du village ANDOKOUA.
- Par la voie express (en projet) reliant l’autoroute au site.
2.2.3 – L’environnement
Situé à une altitude moyenne de 34 mètres, le projet « HABITAT ECONOMIQUE POUR TOUS » sera construit dans un environnement sain et très ventilé par un vent léger et doux provenant de la forêt du Banco. De ce point, on a une superbe vue sur la ville et la Zone Industrielle de Yopougon.
2.3 – LA PARTIE ARCHITECTURALE
2.3.1 – La distribution du plan de masse a tenu à valoriser le profil du terrain en aménageant des plates-formes en gradins permettant ainsi à chaque logement, d’avoir une pleine vue sur la forêt. L’orientation des maisons tient compte de la direction dominante du vent pour une bonne aération des parties privatives et du séjour comme il convient à une villa basse.
2.3.2 – L’architecture est de type moderne, avec un toit en pente qui s’harmonise fort bien avec la configuration du site. Chaque logement a un accès direct sur une rue à deux voies, ce qui facilite le stationnement et les déplacements.
2.3.3 – Une pénétration ou chaussée lourde de 16 mètre de large facilite l’accès des véhicules de livraison et de ramassage d’ordures. De grandes réserves ont été prévues pour des espaces verts et la construction d’école primaire de 12 classes. Tous ces choix opérés avec rigueur et soin visent au bien être des futurs résidents de la cité.
2.4 – LE PROGRAMME
2.4.1 – Le programme comprend la construction de 1240 villas économiques et la réalisation des voies et réseaux divers. Ce programme sera subdivisé en 4 tranches de 300 et 340 villas.
2.4.2 – Les quatre types de logement retenus sont des villas basses de 2; 3; 4 et 5 pièces Leurs caractéristiques sont données dans le tableau ci-après.
Tableau 2.1: Caractéristiques des logements
Voir tableau 2.1
2.4.3 – L’opération sera réalisée en 4 tranches comme indiqué dans le tableau ci-après.
Tableau 2.2
Réalisation des programmes
Voir tableau 2.2
2.4.4 – La construction se fera par bloc de 300 logements sur une période de cinq (5) mois de façon suivante :
1 – Implantation : 6 semaines
2 – Elévation : 3 semaines
3 – Charpente bois : 1 semaine
4 – Couverture en tôle bac : 2 semaines
5 – Finition générale : 8 semaines
Le planning d’exécution des travaux de construction figure en annexe 3.
2.4.5 – Le descriptif sommaire de la construction se présente comme suit :
Fondations : Semelles filantes et agglomérés de ciments pleins porteurs. Chaînage bas béton armé.
Elévation : Agglomérés de ciment creux porteurs de 15 et 10 cm, chaînage et les poteaux en béton armé.
Plancher : En sol de dallage de béton armé avec film polyane.
Couverture : Charpente bois traité, tôles bacs locales de première qualité.
Faux plafonds : Contreplaqué 5 mm sur ossature bois traité. Bardage horizontal en lattes de bois.
Revêtement : Chape ciment brut dans le séjour, désagrément, terrasse. Chape lisse dans les chambres. Carreaux dans la salle humides (salle d’eau, W-C, cuisine).
Menuiserie bois : Porte intérieure iso plane, porte extérieure lambris bois sélectionné du terroir. Fenêtre et portes fenêtre ouvrant à la française.
Plomberie : Distribution générale et robinet d’arrêt et équipements canalisation PVC : adduction, évacuation cuivre par raccord aux apparats sanitaires blancs, eau froide, circuit d’eau chaude. Raccordements, canalisations raccordées aux réseaux publics, niche compteur d’eau.
Electricité – Téléphone : Luminaires sur appliques muraux, prises courant et interrupteurs encastrés, tableau général et circuit de terre. Niche compteur d’électricité. Réseau téléphonique intégré.
Peinture : Enduit ciment extérieur : peinture vinylique extérieur.
Enduit ciment intérieur : peinture vinylique extérieur.
Enduit ciment salle d’eau : peinture vinylique extérieur.
Menuiserie bois : peinture glycérophtalique
Vitrerie : verre clair et translucide.
Construction des voies et réseaux divers
2.4.6 – La viabilisation porte sur :
- Les travaux de terrassement ;
- La voirie et le revêtement ;
- L’assainissement en eaux usées et eaux pluviales ;
- L’adduction MT-BT et EP ;
- Le réseau téléphonique ;
- Les espaces verts.
2.4.7 – La description sommaire des VRD se présente comme suit :
Travaux de terrassements : Les terrassements consistent en : le débroussaillement, le décapage de terre végétale sur une épaisseur de 0,20 m, les mouvements de terre (remblais déblais) et le réglage du fond de forme des plates-formes, des bâtiments et des chaussées.
Travaux de voirie et de revêtement : Les travaux de voirie comprennent l’implantation des axes des rues et voies, la fourniture et la mise en place des couches et des galeries techniques et les bordures. Les rues ont une emprise de 9,00 m dont la largeur de la chaussée est de 6,00 m avec 3,00 m de trottoirs. Les voies ont une emprise de 15,00 m dont la largeur de la chaussée est de 7,00 m avec 2,00 m de trottoirs et 2,00 m d’accotement avec 2,5 % de pente.
Travaux d’assainissement en eaux pluviales : Les Travaux d’assainissement se composent de réseaux séparatifs d’eaux pluviales et d’eaux usées raccordées aux réseaux existants.
Alimentation en eau potable : La cité sera dotée d’un réseau d’adduction en eau potable pris en charge sur la canalisation réseau principal de la SODECI que longe la voie express. Le réseau de canalisation sera en PVC pression de 10 bars de résistance. Les ouvrages de sécurité tels que les robinets vannes, les poteaux d’incendie, les ventouses et les vidanges seront prévues en nombre suffisant pour le bon fonctionnement du réseau.
Espaces verts : Les arbres et les arbustes seront implantés en bordure des voies. Les espaces verts seront aménagés et plantés comme suit :
2.4.8 – Le planning d’exécution des VRD se présente comme suit :
1) Travaux de terrassement généraux: 3 mois
2) Voiries réalisées en phases :
* 36 % des travaux (ouverture, stabilisation de Chaussée, aménagement bordure et pose de Caniveaux-busage): 4 mois
* 64 % bitumage à partir du 16e mois du Démarrage du chantier: 1 mois
3) Assainissement: 6 mois
4) Adduction d’eau potable: 11 mois
5) Electrification: 6 mois
6) Installation téléphonique: 6 mois
7) Branchements divers: 9 mois
8) Travaux divers (escaliers ; murs de utènement: 9 mois
Et espaces verts)
2.4.9 – Le contrôle des travaux de construction a été confié à la société BUREAU VERITAS
Le contrat s’y rapportant figure en annexe 3. les travaux de VRD concernant les terrassements, la voirie, l’assainissement, l’adduction d’eau potable, les branchements et les autres travaux divers (voies piétonnes, espaces verts et les escaliers) ont également fait l’objet de discussion avec des entreprises agrées de la place (JEAN-LEFEVRE, SONITRA)
En ce qui concerne le téléphone et l’électrification, les contrats sont en cours de négociation avec des sociétés agrées de la place.
III – LE MARCHE
3.1 – Situation du logement
3.1.1 – Période de 1960 à 1985
3.1.1.1 - Après son accession à l’indépendance, la Côte d’Ivoire a engagé une politique volontariste de l’habitat axée sur l’intervention directe de l’Etat et marquée par trois vecteurs essentiels : institutionnel, soutien à la promotion immobilière, financier.
1er vecteur : mise en place des institutions
3.1.1.2 – Parallèlement au secteur privé, l’Etat a dévolu un rôle prépondérant aux organismes publics ou parapublics de promotion immobilière, d’aménagement de terrain et de financement du logement.
Ainsi furent crées :
- en matière d’aménagement de terrains :
La Société d’Equipement de Terrain Urbains (SETU)
- en matière de financement du logement :
Le Crédit Côte d’Ivoire (CCI)
La Banque Nationale pour l’Epargne et le Crédit (BNEC)
- en matière de sociétés de promotion immobilière :
La Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière (SICOGI)
La Société de Gestion Financière de l’Habitat (SOGEFIHA)
2ème vecteur : les mécanismes de soutien à la promotion immobilière
3.1.1.3 Dans le souci d’aider les économiquement faibles, l’Etat a initié des programmes économiques qui leur étaient destinés. Les principaux avantages mis en œuvre par l’Etat s’appuyaient sur les éléments ci-après et avaient pour base la mobilisation du Fonds de soutien à l’habitat (FSH) :
1- Prise en charge par l’Etat des coûts d’acquisition d’aménagement fonciers (purges des droits coutumiers, études et travaux de voiries et réseaux divers).
2- Bonification des intérêts financiers liés aux emprunts destinés à la réalisation des programmes immobiliers.
3ème vecteur : Les mécanismes financiers
3.1.1.4- Ils sont marqués par l’aval de l’Etat accordé à bon nombre d’emprunts contractés pour réaliser les programmes immobiliers.
3.1.1.5- À partir dispositifs décrits précédemment, l’Etat a pu soutenir de 1960 à 1985, la réalisation de plus de 125.000 logements aussi bien dans les zones urbaines que dans les zones rurales. La crise économique du début des années 80 a démontré les limites d’une telle politique basée essentiellement sur l’omniprésence et l’intervention trop marquée de l’Etat.
3.1.2- Période de 1986 à 1997
3.1.2.1- Depuis 1985, sous l’effet de la crise économique généralisée, l’Etat a mis en œuvre une nouvelle philosophie d’action qui fait une large place au secteur privé. En effet, toutes les sociétés d’intervention dans le secteur immobilier ont vu leurs objectifs corrigés et adaptés au contexte nouveau marqué par l’intervention plus prononcée de l’initiative privée.
3.1.2.2- Ainsi, le Crédit de Côte d’Ivoire, la Banque Nationale pour l’Epargne et le Crédit (BNEC), la Société d’Equipement et des Terrains Urbains (SETU) et la Société de Gestion Financière de l’Habitat (SOGEFIHA) ont été mises en liquidation. Pour cette dernière société, des solutions de relance sont en cours d’étude. La Société Ivoirienne de Construction et de Gestion (SICOGI) est en voie de privatisation.
3.1.2.3- De nouvelles structures à fonctionnement simplifié et qui visent à renforcer les activités du secteur immobilier ont été créées et domiciliées à la Caisse Autonome d’Amortissement (C.A.A). Il s’agit :
- du Fonds de Soutien de l’Habitat (F.S.H)
- du Compte des Terrains Urbains ( C.T.U)
- du Compte de Mobilisation pour l’Habitat (C.D.M.H)
a) Le fond de Soutien à l’Habitat dit F.S.H
Ce fonds, logé à la Caisse Autonome d’Amortissement, est destiné au renforcement des initiatives en matière d’habitat. Toutefois, sa destination première est prioritairement réservée à la politique sociale du logement, tant en milieu urbain, qu’en milieu rural. Le montant annuel de l’enveloppe budgétaire y afférent est en moyenne de 4 à 5 milliards de F CFA. En 1997, il a été de 7 milliards.
b) Le Compte des Terrains Urbains (C.T.U)
Ce fonds crée en 1987 est destiné à financer les opérations d’aménagement foncier. Il facilite aussi l’accès à la propriété foncière de plusieurs ménages. Depuis sa création, plus de 4.500 lots ont été réalisés et vendus à des particuliers et ont fait l’objet de cession à des promoteurs immobiliers sur près de 200 hectares.
c) Le Compte de Mobilisation pour l’Habitat ( C.D.M.H)
Pour soutenir le secteur, le gouvernement a mis en place un nouveau mécanisme qui s’appuie sur le COMPTE DE MOBILISATION POUR L’HABITAT (C.D.M.H) dont le rôle est de refinancer les banques qui accordent des crédits acquéreurs à leurs clients et d’en améliorer les conditions en rallongeant les durées de remboursement de 11 à 20 ans et en limitant le taux d’intérêt à 11,5 %.
3.1.2.4- En outre, des avantages fiscaux ont été instaurés tendant à des exonérations en matière de TVA sur les matériaux de construction, les travaux de voirie et réseaux divers, les fournitures et sur les études réalisées directement par les promoteurs, limitation de l’impôt sur le BIC à 50 % du montant, dispense des droits d’enregistrement et de timbre, exonérations de la T.PS sur les agios bancaires, exonérations des droits de patente pendant les deux premières années d’exercice.
3.1.2.5- Les conditions exigées sont les suivantes :
- le logement doit être neuf et constituer la première habitation principale de l’acquéreur ;
- le coût du logement égal ou inférieur à 12,5 millions de F CFA hors taxe ;
- l’apport personnel exigé de l’acquéreur est de 10 % ;
- l’accès à ces avantages appelle que les programmes présentés comportent plus de 100 logements pour Abidjan et 25 logements pour l’intérieur du pays ;
3.1.2.6- Dans l’application de ce mécanisme, de 1985 à 1993, un peu plus de 8.000 logements ont été réalisés pour répondre aux besoins de la population sans compter les programmes financés directement par les banques par la voie classique. Cependant, de 1994 à 1997, l’on dénombre 24.000 logements sur la période.
3.1.2.7- S’agissant de l’habitat rural, le mécanisme mis en application par l’Etat s’appuie sur le Fonds de Soutien à l’Habitat (F.S.H) dont nous avons parlé il y a quelques instants et permet d’encourager la construction de logements en zone rurale par l’intermédiaire des groupements à vocation coopérative. Les conditions d’accès au financement du F.S.H ont été simplifiées pour favoriser un plus grand nombre de bénéficiaires. Ainsi, en milieu rural, il faut :
1) constituer un G.V.C (Groupement à Vocation Coopérative) de 10 à 30 personnes ;
2) payer une caution de 250.000 F CFA par personne
3) présenter par adhérent, une attestation de revenus ;
4) le coût du logement est plafonné à 5 millions de F CFA et s’appuie sur des plans-types agréés par l’administration ;
5) la durée de remboursement des crédits est de 15 ans. Par ailleurs depuis 1997, une ouverture de crédit est accordée aux communes pour leurs besoins en logement
Cette philosophie d’action a permis de réaliser environ 2.000 logements en milieu rural sur la période de 1990 à 1997 dont 1.500 logements de 1994 à 1997
3.1.2.8- Au total, de 1985 à 1997, nous avons environ 34.000 logements aussi bien en milieu urbain, qu’en milieu rural, dont 25.500 logements de 1994 à 1997. Ce qui met en évidence les efforts déployés par le gouvernement depuis 1994
3.1.3- Besoins en logements
3.1.3.1- La Côte d’Ivoire compte près de 14,5 millions d’habitants dont près de la moitié vit dans les cités urbaines, soient environ 7 millions d’habitants. Abidjan, la capitale économique, avec un peu plus de 3 millions d’habitants couvre environ la moitié de la population urbaine de notre pays. Le taux d’accroissement de la population est d’environ 5 % l’an dans la capitale économique. En corollaire, ce sont environ 150.000 nouveaux habitants qu’absorbe cette cité, soit près de 20.000 nouveaux logements qu’il s’avère indispensable de produire par an pour cette seule ville. La production annuelle de logements s’élève à près de 8.000 unités. Il reste à rechercher 12.000 logements par an. Par ailleurs, il est révélé que dans notre capitale économique près de 70 à 75 % de la population est dans le locatif simple, c’est- à- dire demeurent des propriétaires potentiels. Le champ d’intervention est donc très large pour les initiateurs de projets immobiliers.
3.1.3.2- Il y a lieu de noter spécifiquement que tout ce qui est vrai pour Abidjan en matière de besoin reste applicable au reste des villes à l’intérieur du pays tant il est vrai que le poids d’Abidjan dans la population urbaine de la Côte d’Ivoire est d’environ 50 %. Ainsi, toutes choses égale ailleurs, les besoins en logements pour satisfaire la population urbaine sont estimés à environ 40.000 unités à construire chaque année dont 20.000 logements pour la seule ville d’Abidjan. Déduction faite des productions annuelles estimées à 8.000 logements, il reste à construire 32.000 unités dans les villes sans compter les besoins en milieu rural. Dans les zones rurales, le niveau des demandes est équivalent à celui des zones urbaines, soit environ 40.000 unités nécessaires chaque année.
3.2- POSITION CONCURRENTIELLE DU PROJET
3.2.1- La reprise économique en Côte d’Ivoire à partir de 1995 et le développement du crédit au logement sont favorables à l’augmentation du pourcentage de propriétaires de logements et la diminution concomitante de locataires dans la catégorie socioprofessionnelle constituée pour l’essentiel de cadres de l’administration publique et du privé et des membres des professions libérales. En effet, avec l’affermissement de la croissance, cette catégorie exercera au cours des prochaines années une pression d’autant plus forte sur la demande qu’elle est solvable en priorité par le crédit bancaire. Ses besoins en logement dont le type est de moyen et grand standing estimés à moins de 500 logements par an au cours des années précédentes sont évalués à près de 2.000 logements par an pour la seule agglomération d’Abidjan. Le projet HABITAT ECONOMIQUE POUR TOUS de CLEAN HOUSE –CI vise à répondre à cette demande des ménages à revenu moyen puisque son programme de Yopougon porte sur des villas économiques de 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et 5 pièces et 4 pièces Duplex.
3.2.2- Par rapport aux projets immobiliers de type similaire en cours de réalisation, le projet HABITAT ECONOMIQUE POUR TOUS de CLEAN HOUSE-CI a une position compétitive tant en ce qui concerne la superficie par parcelle qu’au prix du mètre carré habitable comme l’indique le tableau 3.1
Tableau 3.1
Tableau comparatif avec les concurrents
Voir tableau 3.1
3.2.3- Cette position favorable du point de vue de la compétitivité du projet HABITAT ECONOMIQUE POUR TOUS de CLEAN HOUSE-CI s’illustre parfaitement par l’évolution de sa demande. A ce jour, nous avons en plus des 600 intentions d’achat des particuliers, celles des sociétés comme la SOTRA et la SIR pour leurs agents. Aussi, faut-il souligner qu’en attendant les premières réalisations ( villas témoins), les prospects (aussi bien particuliers et entreprises) ont été séduites par la simple vue des plans et des plaquettes.
IV- COUT, FINANCEMENT ET RENTABILITE
4.1 – COUT D’INVESTISSEMENT
4.1.1 - Le coût du projet s’établit à 11 334 932 000 F CFA et se présente comme suit:Voir le coût global du projet immobilier
4.1.2 – Le terrain d’un coût de 1.250.000.000 F CFA a fait l’objet d’un acte notarié avec les villageois cédants. Les autorisations administratives suivantes Lettre d’Attribution, Arrêté de Concession Provisoire, Accord Préalable d’Urbanisme, l’Obtention du Permis de Construire sont en cours.
4.1.3–Le poste construction d’un montant de 7 197 000.000 F CFA comprend le coût de construction de 1240 villas y compris les maisons témoins et les espaces verts.
4.1.4-Les investisseurs en VRD (2 500.000.000 F CFA) qui recouvrent les coûts de terrassement, d’adduction d’eau et d’assainissement, d’électrification, de téléphone et de voiries ainsi que les branchements divers ressortent des études établies par des experts reconnus et des propositions d’offres de sociétés de la place qui s’intéressent à la réalisation des travaux.
4.1.5- Les honoraires (179.916.000 F CFA) pour études d’architecte, de géomètre et de VRD ainsi que pour le suivi de chantier ont été évalué sur la base d’offres fermes.
4.1.6- Equipement et agencement de bureau d’un montant de17.500.000 F CFA, ce poste comprend les frais d’ameublement et d’agencement des bureaux du siège ainsi que les équipements bureautiques.
4.1.7- Les frais d’établissement (50.000.000 F CFA) couvrent les frais d’études, de recherche de financement et d’honoraires juridiques.
4.1.8- Les frais fonciers 170.016.000 F CFA concernent les frais administratifs au titre de l’obtention de l’Arrêté de Concession Provisoire (ACP), pour un montant de 11,20% du coût du terrain et 16500 F de timbre et autres taxes d’urbanisme et municipaux.
4.2- DETERMINATION DES BESOINS DE FINANCEMENT
ET RENTABILITE DU PROJET
Délai de réalisation de l’opération
4.2.1- La réalisation se fera par lot de 150 villas sur une durée de 3 mois. Entre les lots, il est prévu un décalage de deux mois. Sur cette base, le délai de réalisation des 1240 villas sera de 38 mois.
Détermination du chiffre d’affaires
4.2.2- Le prix de vente unitaire des villas et le chiffre d’affaires qui s’en dégage se présentent comme suit:Voir le chiffre d'affaire du projet
4.2.3- Il est considéré que les paiements de la clientèle se feront selon l’échéancier suivant :
• 25 % du prix de vente à la réservation versée au démarrage de chaque lot
• 75 % du prix de vente à la livraison de chaque lot
Conformément au rythme de construction retenu, ces paiements seront additionnés de façon à déterminer le montant total des encaissements effectués au cours de chacun des mois considérés.
L’échéancier du chiffre d’affaires figure en annexe 4. Le montant cumulé total est de 15.697.800.000 F CFA.
Détermination du coût de revient de l’opération
4.2.4- Le coût de revient de l’opération, compte non tenu des frais financiers, s’élève à 13 221 866 000 F CFA se répartissent entre les coûts d’investissement (11 334 932 000 F CFA) et les dépenses antérieures de fonctionnement (80.000.000 F CFA), les commissions sur vente (156.943.000 F CFA) et les commissions diverses (50.000.000 F CFA) ; il se détaille comme suit:Voir le coût de revient du projet
4.2.5- Les coûts d’investissement ont été présentés à la section 4.1. Les charges de fonctionnement comprennent les frais de personnel charges comprises et les frais généraux (eau, électricité, loyer, téléphone, transport, assurances, fournitures de bureau et autres frais d’exploitation).Les dépenses antérieures de fonctionnement sont les dépenses effectuées par la structure du 1er juillet 1999, date de son démarrage au 31 décembre 2000. Le détail de cette estimation figure en annexe 6. Les commissions sur vente y compris les primes exceptionnelles représentent environ 1 % du chiffre d’affaires. Les commissions diverses sont celles rendues nécessaires pour les diligences administratives.
4.2.6- A partir du prix de revient global de l’opération et du rythme de construction retenu, il a été établi un échéancier des prévisions des dépenses trimestre par trimestre Cet échéancier figure en annexe 7.
Estimation des besoins de financement
4.2.7- En vue de déterminer l’importance des fonds qui seront nécessaires et l’échéancier de ces besoins, il a été établi un budget de trésorerie hors frais et impôts (annexe 7).Ce budget indique, trimestre par trimestre, le montant des sommes requises. Il comporte l’échéancier des dépenses à effectuer hors frais et impôts. La différence entre les recettes et les dépenses donne la situation de la trésorerie au cours du mois. En ajoutant le solde initial au début du trimestre au gain ou à la perte de trésorerie du trimestre, il ressort la trésorerie totale disponible en l’absence de financement extérieur. En outre, il a été considéré que la société doit conserver à tout moment 10 millions de F CFA en liquide. Ainsi, le montant du financement nécessaire s’obtient par la différence entre la trésorerie totale et le niveau du disponible.
4.2.8- De cette façon, il ressort du budget de trésorerie que la société aura besoin de financement extérieur de3.500.000.000 F CFA. Ce montant ressort des déficits de trésorerie cumulés. A la fin de la réalisation du programme, la situation nette de trésorerie après remboursement du service de la dette (capital et intérêts) s’établit à plus de 3.780.000.000 de F CFA
Rentabilité
4.2.9- Pour couvrir les besoins de financement extérieurs, il est considéré qu’un emprunt de 3 milliards de F CFA sera contracté au taux de 4 % sur une durée de 3 ans avec 1 an de franchise. Il est également retenu que le projet est assujetti de l’impôt sur les bénéfices au taux de 35 %. Compte tenu de la durée de réalisation du projet (38 mois) et de l’échéancier des recettes et des dépenses, les comptes d’exploitation prévisionnels se présentent comme suit :
Tableau 4.1
Comptes d’exploitation prévisionnels
Voir le compte d'exploitation prévisionnel
4.2.10- La première année d’exploitation fait apparaître un résultat net négatif de 932 52 500 de Francs CFA. La deuxième année d’exploitation dégage un résultat net positif de 2 088 827 000 de Francs CFA.
4.2.11- Le tableau ressources – emplois se présente comme suit :
Tableau 4.2
Ressources – Emplois
Voir les Ressources & Emplois
4.2.12- Il ressort que le projet pourra faire face aisément au service de la dette. Après le remboursement du capital de l’emprunt à la deuxième année et de comptes courants ainsi que le prêt KSF, il se dégage une trésorerie nette positive de 2 093 827 000 F CFA. Ce montant est particulièrement satisfaisant pour rémunérer l’actionnariat et renforcer les fonds propres de la société.
V - CONCLUSION
Compte tenu des perspectives de rentabilité de l’opération, il est demandé un financement de 3.000.000.000 F CFA selon les conditions et garanties suivantes :
CONDITIONS
Durée : 2 ans dont un an de différé
Taux d’intérêt : 4%
GARANTIES
Nantissement en 1er rang du terrain
Voir les Annexes
1.01 - Le présent rapport a pour objet de présenter le projet de construction de 1240 villas économiques envisagés par la société CLEAN HOUSE Côte d’Ivoire.
1.02 - La Société CLEAN HOUSE Côte d’Ivoire a été créée sous forme de société à responsabilité limitée le 01 Juillet 1999. Son capital social est de 5 000 000 de F CFA. Ses principaux associés sont des jeunes diplômés en comptabilité, en commerce et en gestion d’entreprise.
1.03 - Le projet, objet du présent rapport, consiste en la réalisation d’un programme immobilier de 1240 villas économiques sur une superficie de 500 000 m². Le terrain bénéficie d’une excellente rente de situation au regard de son site, entre la zone industrielle et la SODEFOR, dans la commune de YOPOUGON en bordure de l’autoroute du Nord avec une vue sur la forêt classée du Banco. La mise en œuvre du projet, prévue sur quatre ans, sera effectuée par des entreprises de construction ayant d’excellentes références dans la maîtrise de programmes similaires.
1.04 - Comme dans tous les pays en voie de développement, l’évocation en Côte d’Ivoire de la question de l’offre et de la demande de logements se traduit par l’émergence des caractéristiques portant sur :
- i) une production inférieure aux besoins
- ii) une production dominée par l’informel
- iii) une demande composée en majorité de non solvable.
Ainsi, toute quantification de la production de logements constitue un exercice difficile. Souvent les chiffres présentés sont soit sous-estimés, car tenant compte exclusivement des logements autorisés en gonflant exagérément la part que représente l’habitat non réglementaire dans la production totale des logements. Les données ressortant du chapitre 4 procèdent des statistiques officielles. Bien qu’elles n’aient pas fait l’objet d’une évaluation de leur pertinence, elles témoignent d’un déficit important en logements dans la seule agglomération d’Abidjan dont les besoins sont estimés par an à 25.000 logements.
1.05 - A la suite de la dévaluation du franc CFA en 1994 et à la faveur de la reprise économique qui continue de se raffermir, on peut raisonnablement affirmer que la production de logements en Côte d’Ivoire s’est inscrit dans une période de rattrapage de son retard quantitatif après une baisse sur près d’une décennie. En outre, on peut considérer, toujours à la faveur de la reprise économique, que la catégorie socioprofessionnelle, constituée par les directeurs, cadres et professionnels du secteur libérale et assimilés, va davantage exercer une pression sur la demande d’autant plus qu’elle est solvable grâce au crédit bancaire. Le projet de CLEAN HOUSE Côte d’Ivoire s’inscrit dans cette perspective de reprise de l’offre de logements et vise à répondre à la demande des ménages à revenu moyen puisque son programme porte sur des villas économiques.
1.06 - Le coût d’investissement ressort d’études solides effectuées par des consultants réputés. En ce qui concerne les besoins de financement, ils ressortent du budget de trésorerie qui comporte, par mois, l’échéancier des recettes provenant des paiements des clients et l’échéancier des dépenses d’investissement et de fonctionnement. Il en procède un besoin de financement extérieur de 3 milliards de francs CFA. La rentabilité qui se dégage du projet permet de faire face aisément au service de la dette qui serait née de cet emprunt.
1.07 - Le présent rapport soutient donc la requête de financement sous forme de ligne de crédit ou d’autorisation de découvert d’un montant de 3 milliards de francs CFA
II- PROJET
2.1 - PRESENTATION
2.1.1 – Le présent projet s’inscrit dans le cadre de la dynamique de l’amélioration et de la consolidation de la structure de logement de la ville d’Abidjan.
2.1.2 – Il consiste en la réalisation d’un programme immobilier de 1240 villas économiques.
2.2 – SITE D’IMPLANTAION
2.2.1 – La localisation
Le terrain à aménager d’une superficie de 500.000 m² est situé Yopougon, derrière la Zone Industrielle.
2.2.2 – Les voies d’accès
- Par la Zone Industrielle en empruntant l’autoroute du Nord.
- Par le Corridor en passant par la MACA et en direction du village ANDOKOUA.
- Par la voie express (en projet) reliant l’autoroute au site.
2.2.3 – L’environnement
Situé à une altitude moyenne de 34 mètres, le projet « HABITAT ECONOMIQUE POUR TOUS » sera construit dans un environnement sain et très ventilé par un vent léger et doux provenant de la forêt du Banco. De ce point, on a une superbe vue sur la ville et la Zone Industrielle de Yopougon.
2.3 – LA PARTIE ARCHITECTURALE
2.3.1 – La distribution du plan de masse a tenu à valoriser le profil du terrain en aménageant des plates-formes en gradins permettant ainsi à chaque logement, d’avoir une pleine vue sur la forêt. L’orientation des maisons tient compte de la direction dominante du vent pour une bonne aération des parties privatives et du séjour comme il convient à une villa basse.
2.3.2 – L’architecture est de type moderne, avec un toit en pente qui s’harmonise fort bien avec la configuration du site. Chaque logement a un accès direct sur une rue à deux voies, ce qui facilite le stationnement et les déplacements.
2.3.3 – Une pénétration ou chaussée lourde de 16 mètre de large facilite l’accès des véhicules de livraison et de ramassage d’ordures. De grandes réserves ont été prévues pour des espaces verts et la construction d’école primaire de 12 classes. Tous ces choix opérés avec rigueur et soin visent au bien être des futurs résidents de la cité.
2.4 – LE PROGRAMME
2.4.1 – Le programme comprend la construction de 1240 villas économiques et la réalisation des voies et réseaux divers. Ce programme sera subdivisé en 4 tranches de 300 et 340 villas.
2.4.2 – Les quatre types de logement retenus sont des villas basses de 2; 3; 4 et 5 pièces Leurs caractéristiques sont données dans le tableau ci-après.
Tableau 2.1: Caractéristiques des logements
2.4.3 – L’opération sera réalisée en 4 tranches comme indiqué dans le tableau ci-après.
Tableau 2.2
Réalisation des programmes
2.4.4 – La construction se fera par bloc de 300 logements sur une période de cinq (5) mois de façon suivante :
1 – Implantation : 6 semaines
2 – Elévation : 3 semaines
3 – Charpente bois : 1 semaine
4 – Couverture en tôle bac : 2 semaines
5 – Finition générale : 8 semaines
Le planning d’exécution des travaux de construction figure en annexe 3.
2.4.5 – Le descriptif sommaire de la construction se présente comme suit :
Fondations : Semelles filantes et agglomérés de ciments pleins porteurs. Chaînage bas béton armé.
Elévation : Agglomérés de ciment creux porteurs de 15 et 10 cm, chaînage et les poteaux en béton armé.
Plancher : En sol de dallage de béton armé avec film polyane.
Couverture : Charpente bois traité, tôles bacs locales de première qualité.
Faux plafonds : Contreplaqué 5 mm sur ossature bois traité. Bardage horizontal en lattes de bois.
Revêtement : Chape ciment brut dans le séjour, désagrément, terrasse. Chape lisse dans les chambres. Carreaux dans la salle humides (salle d’eau, W-C, cuisine).
Menuiserie bois : Porte intérieure iso plane, porte extérieure lambris bois sélectionné du terroir. Fenêtre et portes fenêtre ouvrant à la française.
Plomberie : Distribution générale et robinet d’arrêt et équipements canalisation PVC : adduction, évacuation cuivre par raccord aux apparats sanitaires blancs, eau froide, circuit d’eau chaude. Raccordements, canalisations raccordées aux réseaux publics, niche compteur d’eau.
Electricité – Téléphone : Luminaires sur appliques muraux, prises courant et interrupteurs encastrés, tableau général et circuit de terre. Niche compteur d’électricité. Réseau téléphonique intégré.
Peinture : Enduit ciment extérieur : peinture vinylique extérieur.
Enduit ciment intérieur : peinture vinylique extérieur.
Enduit ciment salle d’eau : peinture vinylique extérieur.
Menuiserie bois : peinture glycérophtalique
Vitrerie : verre clair et translucide.
Construction des voies et réseaux divers
2.4.6 – La viabilisation porte sur :
- Les travaux de terrassement ;
- La voirie et le revêtement ;
- L’assainissement en eaux usées et eaux pluviales ;
- L’adduction MT-BT et EP ;
- Le réseau téléphonique ;
- Les espaces verts.
2.4.7 – La description sommaire des VRD se présente comme suit :
Travaux de terrassements : Les terrassements consistent en : le débroussaillement, le décapage de terre végétale sur une épaisseur de 0,20 m, les mouvements de terre (remblais déblais) et le réglage du fond de forme des plates-formes, des bâtiments et des chaussées.
Travaux de voirie et de revêtement : Les travaux de voirie comprennent l’implantation des axes des rues et voies, la fourniture et la mise en place des couches et des galeries techniques et les bordures. Les rues ont une emprise de 9,00 m dont la largeur de la chaussée est de 6,00 m avec 3,00 m de trottoirs. Les voies ont une emprise de 15,00 m dont la largeur de la chaussée est de 7,00 m avec 2,00 m de trottoirs et 2,00 m d’accotement avec 2,5 % de pente.
Travaux d’assainissement en eaux pluviales : Les Travaux d’assainissement se composent de réseaux séparatifs d’eaux pluviales et d’eaux usées raccordées aux réseaux existants.
Alimentation en eau potable : La cité sera dotée d’un réseau d’adduction en eau potable pris en charge sur la canalisation réseau principal de la SODECI que longe la voie express. Le réseau de canalisation sera en PVC pression de 10 bars de résistance. Les ouvrages de sécurité tels que les robinets vannes, les poteaux d’incendie, les ventouses et les vidanges seront prévues en nombre suffisant pour le bon fonctionnement du réseau.
Espaces verts : Les arbres et les arbustes seront implantés en bordure des voies. Les espaces verts seront aménagés et plantés comme suit :
2.4.8 – Le planning d’exécution des VRD se présente comme suit :
1) Travaux de terrassement généraux: 3 mois
2) Voiries réalisées en phases :
* 36 % des travaux (ouverture, stabilisation de Chaussée, aménagement bordure et pose de Caniveaux-busage): 4 mois
* 64 % bitumage à partir du 16e mois du Démarrage du chantier: 1 mois
3) Assainissement: 6 mois
4) Adduction d’eau potable: 11 mois
5) Electrification: 6 mois
6) Installation téléphonique: 6 mois
7) Branchements divers: 9 mois
8) Travaux divers (escaliers ; murs de utènement: 9 mois
Et espaces verts)
2.4.9 – Le contrôle des travaux de construction a été confié à la société BUREAU VERITAS
Le contrat s’y rapportant figure en annexe 3. les travaux de VRD concernant les terrassements, la voirie, l’assainissement, l’adduction d’eau potable, les branchements et les autres travaux divers (voies piétonnes, espaces verts et les escaliers) ont également fait l’objet de discussion avec des entreprises agrées de la place (JEAN-LEFEVRE, SONITRA)
En ce qui concerne le téléphone et l’électrification, les contrats sont en cours de négociation avec des sociétés agrées de la place.
III – LE MARCHE
3.1 – Situation du logement
3.1.1 – Période de 1960 à 1985
3.1.1.1 - Après son accession à l’indépendance, la Côte d’Ivoire a engagé une politique volontariste de l’habitat axée sur l’intervention directe de l’Etat et marquée par trois vecteurs essentiels : institutionnel, soutien à la promotion immobilière, financier.
1er vecteur : mise en place des institutions
3.1.1.2 – Parallèlement au secteur privé, l’Etat a dévolu un rôle prépondérant aux organismes publics ou parapublics de promotion immobilière, d’aménagement de terrain et de financement du logement.
Ainsi furent crées :
- en matière d’aménagement de terrains :
La Société d’Equipement de Terrain Urbains (SETU)
- en matière de financement du logement :
Le Crédit Côte d’Ivoire (CCI)
La Banque Nationale pour l’Epargne et le Crédit (BNEC)
- en matière de sociétés de promotion immobilière :
La Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière (SICOGI)
La Société de Gestion Financière de l’Habitat (SOGEFIHA)
2ème vecteur : les mécanismes de soutien à la promotion immobilière
3.1.1.3 Dans le souci d’aider les économiquement faibles, l’Etat a initié des programmes économiques qui leur étaient destinés. Les principaux avantages mis en œuvre par l’Etat s’appuyaient sur les éléments ci-après et avaient pour base la mobilisation du Fonds de soutien à l’habitat (FSH) :
1- Prise en charge par l’Etat des coûts d’acquisition d’aménagement fonciers (purges des droits coutumiers, études et travaux de voiries et réseaux divers).
2- Bonification des intérêts financiers liés aux emprunts destinés à la réalisation des programmes immobiliers.
3ème vecteur : Les mécanismes financiers
3.1.1.4- Ils sont marqués par l’aval de l’Etat accordé à bon nombre d’emprunts contractés pour réaliser les programmes immobiliers.
3.1.1.5- À partir dispositifs décrits précédemment, l’Etat a pu soutenir de 1960 à 1985, la réalisation de plus de 125.000 logements aussi bien dans les zones urbaines que dans les zones rurales. La crise économique du début des années 80 a démontré les limites d’une telle politique basée essentiellement sur l’omniprésence et l’intervention trop marquée de l’Etat.
3.1.2- Période de 1986 à 1997
3.1.2.1- Depuis 1985, sous l’effet de la crise économique généralisée, l’Etat a mis en œuvre une nouvelle philosophie d’action qui fait une large place au secteur privé. En effet, toutes les sociétés d’intervention dans le secteur immobilier ont vu leurs objectifs corrigés et adaptés au contexte nouveau marqué par l’intervention plus prononcée de l’initiative privée.
3.1.2.2- Ainsi, le Crédit de Côte d’Ivoire, la Banque Nationale pour l’Epargne et le Crédit (BNEC), la Société d’Equipement et des Terrains Urbains (SETU) et la Société de Gestion Financière de l’Habitat (SOGEFIHA) ont été mises en liquidation. Pour cette dernière société, des solutions de relance sont en cours d’étude. La Société Ivoirienne de Construction et de Gestion (SICOGI) est en voie de privatisation.
3.1.2.3- De nouvelles structures à fonctionnement simplifié et qui visent à renforcer les activités du secteur immobilier ont été créées et domiciliées à la Caisse Autonome d’Amortissement (C.A.A). Il s’agit :
- du Fonds de Soutien de l’Habitat (F.S.H)
- du Compte des Terrains Urbains ( C.T.U)
- du Compte de Mobilisation pour l’Habitat (C.D.M.H)
a) Le fond de Soutien à l’Habitat dit F.S.H
Ce fonds, logé à la Caisse Autonome d’Amortissement, est destiné au renforcement des initiatives en matière d’habitat. Toutefois, sa destination première est prioritairement réservée à la politique sociale du logement, tant en milieu urbain, qu’en milieu rural. Le montant annuel de l’enveloppe budgétaire y afférent est en moyenne de 4 à 5 milliards de F CFA. En 1997, il a été de 7 milliards.
b) Le Compte des Terrains Urbains (C.T.U)
Ce fonds crée en 1987 est destiné à financer les opérations d’aménagement foncier. Il facilite aussi l’accès à la propriété foncière de plusieurs ménages. Depuis sa création, plus de 4.500 lots ont été réalisés et vendus à des particuliers et ont fait l’objet de cession à des promoteurs immobiliers sur près de 200 hectares.
c) Le Compte de Mobilisation pour l’Habitat ( C.D.M.H)
Pour soutenir le secteur, le gouvernement a mis en place un nouveau mécanisme qui s’appuie sur le COMPTE DE MOBILISATION POUR L’HABITAT (C.D.M.H) dont le rôle est de refinancer les banques qui accordent des crédits acquéreurs à leurs clients et d’en améliorer les conditions en rallongeant les durées de remboursement de 11 à 20 ans et en limitant le taux d’intérêt à 11,5 %.
3.1.2.4- En outre, des avantages fiscaux ont été instaurés tendant à des exonérations en matière de TVA sur les matériaux de construction, les travaux de voirie et réseaux divers, les fournitures et sur les études réalisées directement par les promoteurs, limitation de l’impôt sur le BIC à 50 % du montant, dispense des droits d’enregistrement et de timbre, exonérations de la T.PS sur les agios bancaires, exonérations des droits de patente pendant les deux premières années d’exercice.
3.1.2.5- Les conditions exigées sont les suivantes :
- le logement doit être neuf et constituer la première habitation principale de l’acquéreur ;
- le coût du logement égal ou inférieur à 12,5 millions de F CFA hors taxe ;
- l’apport personnel exigé de l’acquéreur est de 10 % ;
- l’accès à ces avantages appelle que les programmes présentés comportent plus de 100 logements pour Abidjan et 25 logements pour l’intérieur du pays ;
3.1.2.6- Dans l’application de ce mécanisme, de 1985 à 1993, un peu plus de 8.000 logements ont été réalisés pour répondre aux besoins de la population sans compter les programmes financés directement par les banques par la voie classique. Cependant, de 1994 à 1997, l’on dénombre 24.000 logements sur la période.
3.1.2.7- S’agissant de l’habitat rural, le mécanisme mis en application par l’Etat s’appuie sur le Fonds de Soutien à l’Habitat (F.S.H) dont nous avons parlé il y a quelques instants et permet d’encourager la construction de logements en zone rurale par l’intermédiaire des groupements à vocation coopérative. Les conditions d’accès au financement du F.S.H ont été simplifiées pour favoriser un plus grand nombre de bénéficiaires. Ainsi, en milieu rural, il faut :
1) constituer un G.V.C (Groupement à Vocation Coopérative) de 10 à 30 personnes ;
2) payer une caution de 250.000 F CFA par personne
3) présenter par adhérent, une attestation de revenus ;
4) le coût du logement est plafonné à 5 millions de F CFA et s’appuie sur des plans-types agréés par l’administration ;
5) la durée de remboursement des crédits est de 15 ans. Par ailleurs depuis 1997, une ouverture de crédit est accordée aux communes pour leurs besoins en logement
Cette philosophie d’action a permis de réaliser environ 2.000 logements en milieu rural sur la période de 1990 à 1997 dont 1.500 logements de 1994 à 1997
3.1.2.8- Au total, de 1985 à 1997, nous avons environ 34.000 logements aussi bien en milieu urbain, qu’en milieu rural, dont 25.500 logements de 1994 à 1997. Ce qui met en évidence les efforts déployés par le gouvernement depuis 1994
3.1.3- Besoins en logements
3.1.3.1- La Côte d’Ivoire compte près de 14,5 millions d’habitants dont près de la moitié vit dans les cités urbaines, soient environ 7 millions d’habitants. Abidjan, la capitale économique, avec un peu plus de 3 millions d’habitants couvre environ la moitié de la population urbaine de notre pays. Le taux d’accroissement de la population est d’environ 5 % l’an dans la capitale économique. En corollaire, ce sont environ 150.000 nouveaux habitants qu’absorbe cette cité, soit près de 20.000 nouveaux logements qu’il s’avère indispensable de produire par an pour cette seule ville. La production annuelle de logements s’élève à près de 8.000 unités. Il reste à rechercher 12.000 logements par an. Par ailleurs, il est révélé que dans notre capitale économique près de 70 à 75 % de la population est dans le locatif simple, c’est- à- dire demeurent des propriétaires potentiels. Le champ d’intervention est donc très large pour les initiateurs de projets immobiliers.
3.1.3.2- Il y a lieu de noter spécifiquement que tout ce qui est vrai pour Abidjan en matière de besoin reste applicable au reste des villes à l’intérieur du pays tant il est vrai que le poids d’Abidjan dans la population urbaine de la Côte d’Ivoire est d’environ 50 %. Ainsi, toutes choses égale ailleurs, les besoins en logements pour satisfaire la population urbaine sont estimés à environ 40.000 unités à construire chaque année dont 20.000 logements pour la seule ville d’Abidjan. Déduction faite des productions annuelles estimées à 8.000 logements, il reste à construire 32.000 unités dans les villes sans compter les besoins en milieu rural. Dans les zones rurales, le niveau des demandes est équivalent à celui des zones urbaines, soit environ 40.000 unités nécessaires chaque année.
3.2- POSITION CONCURRENTIELLE DU PROJET
3.2.1- La reprise économique en Côte d’Ivoire à partir de 1995 et le développement du crédit au logement sont favorables à l’augmentation du pourcentage de propriétaires de logements et la diminution concomitante de locataires dans la catégorie socioprofessionnelle constituée pour l’essentiel de cadres de l’administration publique et du privé et des membres des professions libérales. En effet, avec l’affermissement de la croissance, cette catégorie exercera au cours des prochaines années une pression d’autant plus forte sur la demande qu’elle est solvable en priorité par le crédit bancaire. Ses besoins en logement dont le type est de moyen et grand standing estimés à moins de 500 logements par an au cours des années précédentes sont évalués à près de 2.000 logements par an pour la seule agglomération d’Abidjan. Le projet HABITAT ECONOMIQUE POUR TOUS de CLEAN HOUSE –CI vise à répondre à cette demande des ménages à revenu moyen puisque son programme de Yopougon porte sur des villas économiques de 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et 5 pièces et 4 pièces Duplex.
3.2.2- Par rapport aux projets immobiliers de type similaire en cours de réalisation, le projet HABITAT ECONOMIQUE POUR TOUS de CLEAN HOUSE-CI a une position compétitive tant en ce qui concerne la superficie par parcelle qu’au prix du mètre carré habitable comme l’indique le tableau 3.1
Tableau 3.1
Tableau comparatif avec les concurrents
3.2.3- Cette position favorable du point de vue de la compétitivité du projet HABITAT ECONOMIQUE POUR TOUS de CLEAN HOUSE-CI s’illustre parfaitement par l’évolution de sa demande. A ce jour, nous avons en plus des 600 intentions d’achat des particuliers, celles des sociétés comme la SOTRA et la SIR pour leurs agents. Aussi, faut-il souligner qu’en attendant les premières réalisations ( villas témoins), les prospects (aussi bien particuliers et entreprises) ont été séduites par la simple vue des plans et des plaquettes.
IV- COUT, FINANCEMENT ET RENTABILITE
4.1 – COUT D’INVESTISSEMENT
4.1.1 - Le coût du projet s’établit à 11 334 932 000 F CFA et se présente comme suit:
4.1.2 – Le terrain d’un coût de 1.250.000.000 F CFA a fait l’objet d’un acte notarié avec les villageois cédants. Les autorisations administratives suivantes Lettre d’Attribution, Arrêté de Concession Provisoire, Accord Préalable d’Urbanisme, l’Obtention du Permis de Construire sont en cours.
4.1.3–Le poste construction d’un montant de 7 197 000.000 F CFA comprend le coût de construction de 1240 villas y compris les maisons témoins et les espaces verts.
4.1.4-Les investisseurs en VRD (2 500.000.000 F CFA) qui recouvrent les coûts de terrassement, d’adduction d’eau et d’assainissement, d’électrification, de téléphone et de voiries ainsi que les branchements divers ressortent des études établies par des experts reconnus et des propositions d’offres de sociétés de la place qui s’intéressent à la réalisation des travaux.
4.1.5- Les honoraires (179.916.000 F CFA) pour études d’architecte, de géomètre et de VRD ainsi que pour le suivi de chantier ont été évalué sur la base d’offres fermes.
4.1.6- Equipement et agencement de bureau d’un montant de17.500.000 F CFA, ce poste comprend les frais d’ameublement et d’agencement des bureaux du siège ainsi que les équipements bureautiques.
4.1.7- Les frais d’établissement (50.000.000 F CFA) couvrent les frais d’études, de recherche de financement et d’honoraires juridiques.
4.1.8- Les frais fonciers 170.016.000 F CFA concernent les frais administratifs au titre de l’obtention de l’Arrêté de Concession Provisoire (ACP), pour un montant de 11,20% du coût du terrain et 16500 F de timbre et autres taxes d’urbanisme et municipaux.
4.2- DETERMINATION DES BESOINS DE FINANCEMENT
ET RENTABILITE DU PROJET
Délai de réalisation de l’opération
4.2.1- La réalisation se fera par lot de 150 villas sur une durée de 3 mois. Entre les lots, il est prévu un décalage de deux mois. Sur cette base, le délai de réalisation des 1240 villas sera de 38 mois.
Détermination du chiffre d’affaires
4.2.2- Le prix de vente unitaire des villas et le chiffre d’affaires qui s’en dégage se présentent comme suit:
4.2.3- Il est considéré que les paiements de la clientèle se feront selon l’échéancier suivant :
• 25 % du prix de vente à la réservation versée au démarrage de chaque lot
• 75 % du prix de vente à la livraison de chaque lot
Conformément au rythme de construction retenu, ces paiements seront additionnés de façon à déterminer le montant total des encaissements effectués au cours de chacun des mois considérés.
L’échéancier du chiffre d’affaires figure en annexe 4. Le montant cumulé total est de 15.697.800.000 F CFA.
Détermination du coût de revient de l’opération
4.2.4- Le coût de revient de l’opération, compte non tenu des frais financiers, s’élève à 13 221 866 000 F CFA se répartissent entre les coûts d’investissement (11 334 932 000 F CFA) et les dépenses antérieures de fonctionnement (80.000.000 F CFA), les commissions sur vente (156.943.000 F CFA) et les commissions diverses (50.000.000 F CFA) ; il se détaille comme suit:
4.2.5- Les coûts d’investissement ont été présentés à la section 4.1. Les charges de fonctionnement comprennent les frais de personnel charges comprises et les frais généraux (eau, électricité, loyer, téléphone, transport, assurances, fournitures de bureau et autres frais d’exploitation).Les dépenses antérieures de fonctionnement sont les dépenses effectuées par la structure du 1er juillet 1999, date de son démarrage au 31 décembre 2000. Le détail de cette estimation figure en annexe 6. Les commissions sur vente y compris les primes exceptionnelles représentent environ 1 % du chiffre d’affaires. Les commissions diverses sont celles rendues nécessaires pour les diligences administratives.
4.2.6- A partir du prix de revient global de l’opération et du rythme de construction retenu, il a été établi un échéancier des prévisions des dépenses trimestre par trimestre Cet échéancier figure en annexe 7.
Estimation des besoins de financement
4.2.7- En vue de déterminer l’importance des fonds qui seront nécessaires et l’échéancier de ces besoins, il a été établi un budget de trésorerie hors frais et impôts (annexe 7).Ce budget indique, trimestre par trimestre, le montant des sommes requises. Il comporte l’échéancier des dépenses à effectuer hors frais et impôts. La différence entre les recettes et les dépenses donne la situation de la trésorerie au cours du mois. En ajoutant le solde initial au début du trimestre au gain ou à la perte de trésorerie du trimestre, il ressort la trésorerie totale disponible en l’absence de financement extérieur. En outre, il a été considéré que la société doit conserver à tout moment 10 millions de F CFA en liquide. Ainsi, le montant du financement nécessaire s’obtient par la différence entre la trésorerie totale et le niveau du disponible.
4.2.8- De cette façon, il ressort du budget de trésorerie que la société aura besoin de financement extérieur de3.500.000.000 F CFA. Ce montant ressort des déficits de trésorerie cumulés. A la fin de la réalisation du programme, la situation nette de trésorerie après remboursement du service de la dette (capital et intérêts) s’établit à plus de 3.780.000.000 de F CFA
Rentabilité
4.2.9- Pour couvrir les besoins de financement extérieurs, il est considéré qu’un emprunt de 3 milliards de F CFA sera contracté au taux de 4 % sur une durée de 3 ans avec 1 an de franchise. Il est également retenu que le projet est assujetti de l’impôt sur les bénéfices au taux de 35 %. Compte tenu de la durée de réalisation du projet (38 mois) et de l’échéancier des recettes et des dépenses, les comptes d’exploitation prévisionnels se présentent comme suit :
Tableau 4.1
Comptes d’exploitation prévisionnels
4.2.10- La première année d’exploitation fait apparaître un résultat net négatif de 932 52 500 de Francs CFA. La deuxième année d’exploitation dégage un résultat net positif de 2 088 827 000 de Francs CFA.
4.2.11- Le tableau ressources – emplois se présente comme suit :
Tableau 4.2
Ressources – Emplois
4.2.12- Il ressort que le projet pourra faire face aisément au service de la dette. Après le remboursement du capital de l’emprunt à la deuxième année et de comptes courants ainsi que le prêt KSF, il se dégage une trésorerie nette positive de 2 093 827 000 F CFA. Ce montant est particulièrement satisfaisant pour rémunérer l’actionnariat et renforcer les fonds propres de la société.
V - CONCLUSION
Compte tenu des perspectives de rentabilité de l’opération, il est demandé un financement de 3.000.000.000 F CFA selon les conditions et garanties suivantes :
CONDITIONS
Durée : 2 ans dont un an de différé
Taux d’intérêt : 4%
GARANTIES
Nantissement en 1er rang du terrain
posted by Straub2810 | 12:22:00 PM
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